Le prêt relais est un outil de financement immobilier temporaire qui permet à un acheteur potentiel d'acquérir un nouveau bien avant d'avoir vendu son logement actuel. Cette solution est particulièrement intéressante pour les personnes qui souhaitent profiter d'une opportunité immobilière sans attendre la vente de leur propriété existante. Cependant, avant de se lancer dans cette voie, il est essentiel de bien comprendre les conditions d'accès au prêt relais et les risques potentiels associés.
Les conditions d'accès au prêt relais
Pour obtenir un prêt relais, l'emprunteur doit répondre à plusieurs critères d'éligibilité. Ces critères concernent le profil de l'emprunteur, les caractéristiques des biens immobiliers impliqués et la durée du financement souhaitée.
Le profil de l'emprunteur
- Revenus stables et suffisants: Un des principaux critères d'éligibilité est la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt relais et le futur prêt immobilier principal. Un CDI ou un statut de fonctionnaire est généralement apprécié des établissements financiers.
- Capacité d'endettement: L'emprunteur doit démontrer une capacité d'endettement suffisante pour supporter les mensualités du prêt relais et celles du prêt immobilier principal. Il est important de réaliser une simulation de prêt pour estimer sa capacité d'emprunt globale.
- Apport personnel: La plupart des banques exigent un apport personnel significatif pour accorder un prêt relais, généralement entre 10% et 20% de la valeur du bien immobilier acheté. Cet apport personnel sert à minimiser le risque pour la banque.
Caractéristiques du bien immobilier actuel
- Valeur estimée: La valeur estimée du bien immobilier actuel est un élément crucial pour l'obtention du financement. Un professionnel de l'immobilier (agent immobilier ou expert indépendant) doit réaliser une estimation précise de la valeur du logement. Une estimation trop optimiste pourrait poser problème en cas de vente difficile.
- Localisation: La localisation du bien immobilier actuel joue un rôle important dans sa valorisation et sa facilité de vente. Un bien situé dans une zone recherchée et dynamique aura davantage de chances de trouver un acquéreur rapidement.
- État du bien: Un bien immobilier en bon état, bien entretenu et mis en valeur augmentera ses chances de trouver un acquéreur rapidement et au prix souhaité. Un bien nécessitant des travaux importants pourrait compliquer la vente.
Caractéristiques du bien immobilier souhaité
- Type de bien: Le type de bien immobilier que l'emprunteur souhaite acquérir (maison, appartement) peut influencer les conditions du prêt relais. Les banques peuvent avoir des politiques de prêt spécifiques selon le type de bien.
- Valeur estimée: La valeur du bien immobilier souhaité doit être justifiée et cohérente avec le marché local. Une estimation trop élevée pourrait entraîner un refus de financement.
- Localisation: La localisation du nouveau bien est importante à prendre en compte, notamment en termes de potentiel de revente. Un bien situé dans une zone dynamique avec une forte demande aura une meilleure valorisation à long terme.
Durée du prêt relais
La durée d'un prêt relais est généralement comprise entre 6 et 18 mois, mais peut être prolongée sous certaines conditions. La durée du prêt relais dépend de la date prévue de vente du bien immobilier actuel et du délai nécessaire pour obtenir le prêt immobilier principal. Une prolongation du prêt relais peut être envisagée, mais implique souvent des frais supplémentaires.
Les documents nécessaires à la demande de prêt relais
- Pièce d'identité.
- Justificatif de domicile.
- Relevés de compte bancaire des 3 derniers mois.
- Avis d'imposition sur les revenus.
- Contrat de vente du bien immobilier actuel.
- Offre de prêt pour l'acquisition du nouveau bien.
- Estimation du bien actuel par un professionnel.
Le coût du prêt relais: des frais et des taux d'intérêt spécifiques
Le prêt relais est un financement coûteux, avec des taux d'intérêt généralement plus élevés que les prêts immobiliers classiques. Le coût total du prêt relais comprend les taux d'intérêt, les frais de dossier et l'assurance de prêt. Il est crucial de bien comprendre le coût global du prêt relais avant de s'engager.
Taux d'intérêt
- Taux fixe ou variable: Le taux d'intérêt du prêt relais peut être fixe ou variable, selon les conditions proposées par la banque. Un taux fixe offre une certaine stabilité, tandis qu'un taux variable peut être plus avantageux en période de taux bas, mais présente un risque de hausse.
- Taux élevé: Les taux d'intérêt des prêts relais sont généralement plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques. La raison est que le risque pour la banque est plus important, car le prêt est accordé sur une période plus courte et dépend de la vente du bien actuel.
Frais de dossier
- Frais de garantie: La banque exige généralement une garantie pour le prêt relais, ce qui peut engendrer des frais supplémentaires. Les frais de garantie peuvent varier en fonction de la nature de la garantie choisie (hypothèque, cautionnement, etc.).
- Frais d'étude: La banque facture des frais d'étude pour l'analyse du dossier de l'emprunteur. Ces frais couvrent les coûts liés à la vérification des revenus et de la solvabilité de l'emprunteur.
- Assurance de prêt: L'assurance de prêt couvre les risques de décès, d'invalidité ou d'incapacité et est obligatoire pour les prêts immobiliers. Le coût de l'assurance de prêt dépend du profil de l'emprunteur et des garanties choisies.
Conditions de remboursement
- Remboursement en capital ou en amortissable: Le prêt relais peut être remboursé en capital ou en amortissable, selon les conditions choisies. Un remboursement en capital implique le paiement d'intérêts uniquement, tandis qu'un remboursement en amortissable comprend également une partie du capital.
- Modalités de remboursement spécifiques: Le remboursement peut s'effectuer en échéances mensuelles ou en une seule fois à la vente du bien actuel. Il est important de choisir une modalité de remboursement compatible avec la situation financière de l'emprunteur et les prévisions de vente du bien actuel.
L'impact du prêt relais sur votre capacité d'emprunt
Le prêt relais impacte la capacité d'emprunt pour le prêt immobilier principal. Il est donc crucial de bien analyser sa situation financière et de calculer les mensualités du prêt relais avant de s'engager. La mensualité du prêt relais, combinée à d'autres charges, réduira la capacité d'emprunt totale de l'emprunteur.
Les risques liés au prêt relais
Le prêt relais présente des risques potentiels pour l'emprunteur, notamment le risque de ne pas vendre le bien actuel à temps, l'impact de la hausse des taux d'intérêt et les risques liés à la durée du prêt relais.
Le risque de ne pas vendre le bien actuel
- Perte de l'investissement initial: Si l'emprunteur ne parvient pas à vendre son bien actuel à temps, il risque de perdre l'investissement initial engagé.
- Frais liés au prêt relais: L'emprunteur devra continuer à payer les intérêts et les frais liés au prêt relais, ce qui peut engendrer un surcoût important.
- Risque de surendettement: Si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser le prêt relais, il risque de se retrouver en situation de surendettement.
L'impact de la hausse des taux d'intérêt
- Augmentation du coût du prêt relais: Si les taux d'intérêt augmentent, le coût du prêt relais augmentera également. Une hausse des taux d'intérêt peut rendre le remboursement du prêt relais plus difficile.
- Diminution de la capacité d'emprunt: Une hausse des taux d'intérêt peut réduire la capacité d'emprunt pour le prêt immobilier principal. Il devient alors plus difficile d'obtenir le financement nécessaire pour l'achat du nouveau bien.
Risques liés à la durée du prêt relais
- Le bien actuel reste en vente pendant une période plus longue: Si l'emprunteur ne vend pas son bien actuel rapidement, il restera en vente pendant une période plus longue, ce qui peut avoir un impact sur sa valorisation et sa liquidité.
- Risque d'incapacité à rembourser le prêt relais à temps: Si l'emprunteur ne vend pas son bien actuel à temps, il risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt relais à temps. Cela peut entraîner des pénalités et des frais supplémentaires.
Les alternatives au prêt relais
Le prêt relais n'est pas la seule solution pour acquérir un nouveau bien immobilier avant de vendre l'ancien. Voici quelques alternatives qui peuvent convenir à certaines situations:
L'achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement)
L'achat en VEFA est un mode d'acquisition d'un bien immobilier en construction. L'acheteur paie le bien en plusieurs étapes, généralement à l'avancement des travaux. L'achat en VEFA peut être une solution intéressante pour acquérir un bien immobilier neuf à un prix généralement plus attractif. Cependant, il implique des risques spécifiques liés à la construction et à l'évolution du marché immobilier.
La vente à terme
La vente à terme est une opération qui permet de vendre un bien immobilier à un acquéreur qui ne dispose pas de la totalité des fonds nécessaires pour l'acheter immédiatement. L'acheteur paie le bien en plusieurs échéances, généralement sur une durée de 5 à 10 ans. La vente à terme peut être une solution avantageuse pour l'acheteur, qui peut ainsi accéder à la propriété sans attendre d'avoir économisé la totalité du prix d'achat. Mais elle présente également des risques pour le vendeur, notamment le risque de non-paiement par l'acheteur.
L'emprunt à taux zéro
L'emprunt à taux zéro est un prêt immobilier sans intérêt, proposé sous certaines conditions. Il est réservé aux primo-accédants et aux personnes qui souhaitent acquérir un logement neuf ou ancien sous certaines conditions. L'emprunt à taux zéro peut être une solution intéressante pour réduire le coût global de l'acquisition. Cependant, il est soumis à des conditions d'éligibilité strictes et à des plafonds de ressources.
Le prêt relais est un outil financier qui peut être utile pour acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre l'ancien. Cependant, il est important de bien comprendre les conditions d'accès au prêt relais et les risques potentiels associés. Il est également essentiel de comparer les différentes solutions disponibles pour choisir la plus adaptée à sa situation.
